Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Podstawowe informacje

Hiszpania, jako członek Unii Europejskiej, oferuje bezpieczny i transparentny system przenoszenia własności nieruchomości, dostępny zarówno dla lokalnych, jak i zagranicznych nabywców. Pomimo jasnych procedur, proces zakupu wymaga odpowiedniego doświadczenia i znajomości lokalnych przepisów. Dlatego współpraca z profesjonalistami, takimi jak agenci nieruchomości i prawnicy, jest kluczowa, aby transakcja przebiegła bezproblemowo, a klucze do wymarzonego domu zostały przekazane w ustalonym terminie.

Doświadczeni doradcy z naszej agencji, wraz z prawnikami, pomogą Ci w każdym etapie zakupu: od wyboru nieruchomości, po podpisanie umów, otwarcie konta bankowego, podpisanie aktu notarialnego, przekazania kluczy, przepisaniu mediów… oraz wielu innych aspektach przeprowadzki do Hiszpanii.

Jeżeli chodzi o sam proces zakupy… zazwyczaj do czasu przyjazdu inwestorów przesyłamy oferty różnych nieruchomości, zgodnie z wytycznymi, na kilka dni przed przyjazdem umawiamy wizyty w wybranych apartamentach lub domach lub biurach sprzedaży deweloperów/budowach.

Aby zadbać o bezpieczeństwo klientów od strony prawnej, zawsze współpracujemy z kancelarią prawną, z obsługą w języku polskim. I przed przyjazdem umawiamy również najpierw na rozmowę telefoniczną z reprezentantem kancelarii aby również przekazali informacje jak będzie wyglądała obsługa prawna, jakie będą potrzebne dokumenty oraz czy klient chce pozostawić upoważnienie notarialne aby kancelaria zajęła się numerem NIE, kontem w banku i ewentualnym kredytem hipotecznym, sprawdzeniem nieruchomości/dewelopera pod względem prawnym, przygotowaniem i analizą umów

Współpracuję z trzema kancelariami prawnymi, wszystkie z obsługa w języku polskim (Sun Lawyers, JLCA Abogados, Fuster & Associates)

Po przylocie inwestorów, zazwyczaj umawiam między 5 a 7 mieszkań w ciągu dnia, czasami jest tak, że jeździmy wspólnie jednym samochodem i mamy czas na omówienie projektów na bieżąco, czasami klienci jeżdżą swoim autem ale na koniec dnia staramy się zrobić małe podsumowanie

Po wybraniu nieruchomości, umawiamy się ze stroną sprzedającą (przy rynku wtórnym) na wysokość rezerwacji, zwykle 3.000–6.000 EUR, termin umowy zadatku i wstępny akt notarialny. Umowę rezerwacji sporządza prawnik i pieniądze trafiają na konto prawników strony kupującej. Jeżeli w wyniku analizy dokumentacji, okazuje się, że z nieruchomością jest wszystko ok, podpisywana jest umowa zadatku (zazwyczaj 10%) wartości nieruchomości. Cały proces od wizyt do aktu notarialnego może zająć do 90 dni, jeżeli potrzeba więcej czasu, często nie ma z tym problemu. Po pozostawieniu upoważnień notarialnych, kupujący nie musi być obecny w Hiszpanii przy podpisywaniu aktu.

Przy zakupie z rynku pierwotnego, rezerwacja wynosi zazwyczaj od 3.000€, w zależności od wartości nieruchomości. Każdy deweloper ma swoje zasady dotyczące kolejnych płatności.
Od momentu podpisania umowy rezerwacji, przez około miesiąc deweloperzy przeprowadzają procedurę sprawdzenie skąd pochodzą pieniądze na zakup apartamentu, czy wszystkie środki są udokumentowane. Po tym czasie podpisywana jest umowa kupna-sprzedaży i należy wpłacić zazwyczaj od 10% do 20%, kolejne wpłaty również zależą od dewelopera czasami jest to np 10% w ratach przez rok, czasami 20% od razu. Pozostałą kwotę wpłaca się przy akcie notarialnym.

Wszystkie ceny, są cenami netto i nie zawierają opłat prawno notarialnych ani podatków

W przypadku zakupu z rynku wtórnego…

10% podatku (ITP, podatek przeniesienia własności)

około 1% biuro prawnicze

0,5% opłaty notarialne

W przypadku zakupu z rynku pierwotnego do ceny należy doliczyć:

10% VAT płatny deweloperowi

1,5% od ceny brutto, podatku (Actos Jurídicos Documentados) od dokumentacji czynności prawnych

Kancelarie prawne, te, z którym współpracujemy zapewniają obsługę w języku polskim, asystę podczas aktu notarialnego i otwierania konta bankowego w Hiszpanii – Sabadell/Bankinter – 1% 

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego notariusza wybiera deweloper i koszt to około 0,5%.

Całość opłat, wraz z podatkami (bez kredytu hipotecznego) to około 13%

Zakup nieruchomości w Hiszpanii można podzielić na 7 kluczowych etapów, które szczegółowo opisano poniżej:

1. Przygotowanie listy preferencji

Pierwszym krokiem jest określenie swoich wymagań i preferencji, takich jak lokalizacja, wielkość domu lub mieszkania, ilość sypialni i łazienek, udogodnienia na terenie osiedla oraz budżet. Stworzenie takiej listy pozwala doradcy wyszukać najlepsze oferty, które mogą spełnić Twoje wymagania. Agenci śledzą najnowsze trendy na rynku i maja wgląd w codziennie aktualizowane oferty innych agencji oraz deweloperów, z którymi współpracują. Dzięki temu znalezienie idealnej nieruchomości jest znacznie łatwiejsze.

2. Oglądanie nieruchomości

Po wstępnym wyborze agent nieruchomości organizuje prezentacje wybranych obiektów. Jeśli osobista wizyta jest utrudniona, możesz skorzystać z wideokonferencji (dotyczy rynku pierwotnego), umożliwiającej oglądanie nieruchomości lub jeszcze projektu, online za pomocą połączeń wideo np. przez WhatsApp czy Zoom.

3. Rezerwacja nieruchomości

Kiedy zdecydujesz się na konkretną nieruchomość, kolejnym krokiem jest jej rezerwacja. W tym momencie nieruchomość zostaje wycofana z rynku. W przypadku nieruchomości nowych ceny są zazwyczaj stałe, natomiast przy zakupie z rynku wtórnego możliwa jest negocjacja ceny, w której pomoże Ci agent nieruchomości.

4. Podpisanie umowy rezerwacyjnej

Po uzgodnieniu warunków ze sprzedającym podpisywana jest umowa rezerwacyjna, a kupujący wpłaca depozyt w wysokości 3-15 tysięcy euro (czasami nawet i 10% wartości nieruchomości). Umowa ta daje czas na przeprowadzenie wszystkich niezbędnych procedur prawnych przed finalizacją zakupu. W przypadku naszej firmy, zawsze współpracujemy z kancelarią prawną, pieniądze nie trafiają na konto sprzedającego ale na konto kancelarii (w przypadku rynku pierwotnego, na konto dewelopera, deweloper ZAWSZE musi przedstawić gwarancje bankowe)

Przy zakupie z rynku wtórnego, prawnik przygotowuje umowę przedwstępną (Arras Contrat), przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego zatwierdza umowę kupna-sprzedaży, między kupującym a deweloeprem (między umową rezerwacji a konktraktem kupna sprzedaży deweloper ZAWSZE sprawdza, skąd pochodzą pieniądze na zakup nieruchomości). Na tym etapie dokonuje się płatności przy nieruchomościach z drugiej ręki, zazwyczaj 10%, natomiast, przy rynku pierwotnym, w zależności od dewelopera, 20-40% wartości nieruchomości.

Jeżeli ten proces nie jest dla Ciebie jasny, wytłumaczę wszystko przez telefon lub mailowo.

5. Uzyskanie numeru NIE

Numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) jest niezbędny do zakupu nieruchomości w Hiszpanii. To unikalny numer identyfikacyjny obcokrajowca, wymagany do przeprowadzenia transakcji prawnych i finansowych. Prawnik zajmuje się jego uzyskaniem w imieniu kupującego.

6. Otwarcie konta bankowego

Kolejnym krokiem jest otwarcie hiszpańskiego konta bankowego, które umożliwia zarządzanie płatnościami, w tym opłatami notarialnymi oraz innymi kosztami związanymi z zakupem. Wraz z prawnikami wspieramy klientów w całym procesie.

7. Akt notarialny

Ostatnim etapem jest podpisanie aktu własności przed notariuszem. Notariusz wyjaśnia wszystkie warunki umowy i upewnia się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający zgadzają się na jej warunki.

Dokumenty potrzebne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Do sfinalizowania transakcji wymagane są następujące dokumenty:

• Ważny dokument tożsamości
• Numer NIE
• Pełnomocnictwo (jeśli transakcję przeprowadza przedstawiciel)
• Umowa sprzedaży
• Oświadczenie o braku obciążeń hipotecznych na nieruchomości.
• Potwierdzenie uregulowania opłat do wspólnoty oraz podatku IBI

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest przejrzysty i bezpieczny, zwłaszcza jeśli współpracujesz z profesjonalistami, którzy zapewnią wsparcie na każdym etapie transakcji.